Informazioni sugli immobili e sul loro “stato legittimo”

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Ultimo aggiornamento 23/04/2021

Molto spesso ci si chiede come comportarsi quando ci si approccia all’idea di acquistare un immobile soprattutto per acquisire tutte le informazioni necessarie e evitare spiacevoli sorprese in ordine ai requisiti dello stesso.

Con la brochure informativa pubblicata il 12 marzo 2021, l’Amministrazione finanziaria ha fornito una panoramica dei servizi catastali online con le istruzioni per accedervi.
In particolare, è possibile procedere direttamente online e gratuitamente per i seguenti scopi:

  • conoscere la situazione ipotecaria e catastale del proprio immobile;
  • conoscere i dati catastali di un immobile associato a un codice fiscale;
  • conoscere la rendita di un immobile del quale si possiedono i dati catastali;
  • effettuare una consultazione dinamica della cartografica catastale, correggere dati catastali errati, verificare lo stato delle pratiche presentate e ricercare le particelle di terreno interessate da variazioni di coltura.

In alcuni casi, gli strumenti sono accessibili anche senza effettuare l’accesso con SPID, Carta Nazionale dei Servizi, Carta d’Identità elettronica, ma navigando semplicemente sul portale.

Sono disponibili a pagamento la richiesta di una visura catastale per soggetto (o anche visure, attuali o storiche, di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati o ancora la visura della mappa di una particella censita al Catasto Terreni) e la richiesta di un’ispezione ipotecaria.

L’accesso si effettua dalla propria area personale, nella home, selezionando la sezione Cittadini; poi Fabbricati e Terreni e utilizzando una delle credenziali previste:

  • SPID, Identità Digitale;
  • CNS, Carta Nazionale dei Servizi;
  • CIE, Carta d’Identità Elettronica;
  • credenziali Fisconline, attive fino alla scadenza del 30 settembre.

Avendo a disposizione il codice fiscale del soggetto intestatario catastale, la provincia e il comune di ubicazione dell’unità immobiliare, è possibile accedere:

  • ai dati anagrafici dell’intestatario;
  • agli identificativi catastali degli immobili;
  • ai dati sulla titolarità e la relativa quota di diritto;
  • alla rendita catastale (per i fabbricati), i redditi dominicale e agrario (per i terreni).

Al contrario, se si conoscono i dati catastali di un immobile, anche senza effettuare l’accesso al portale delle Entrate, tramite “Consultazione rendite catastali” è possibile conoscere la consistenza e la rendita catastale dei fabbricati o la superficie, la qualità, il reddito dominicale e quello agrario dei terreni.

Ricordiamo che il dl semplificazioni n. 76/2020, nella versione definitiva approvata, all’art. 10 sancisce due importanti modifiche dell’art. 9 bis del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R n. 380/2001.

Il primo è il cambiamento della rubrica dell’articolo, che in virtù del dl semplificazioni diventa “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili.”

Il secondo consiste nell’aggiunta all’art 9 bis, dopo il comma 1 del nuovo comma 1 bis, il quale prevede che: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”

In pratica il nuovo comma prevede un nuovo documento, in grado di attestare lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta di una dichiarazione asseverata, che comporta delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, che viene rilasciata da un tecnico abilitato, il quale attesta che l’immobile è stato costruito nel rispetto della legislazione urbanistica ed edilizia o che lo stesso presenta delle tolleranze costruttive che non compromettono l’agibilità dell’immobile.

Per comprendere che cosa si intende per stato legittimo dell’immobile è sufficiente leggere il nuovo comma 1 bis per comprenderlo. Riepilogando quindi, un immobile presenta uno stato legittimo quando:

  • è il risultato di opere realizzate nel rispetto di un titolo edilizio che può essere sia quello che ha abilitato i lavori di costruzione che quello che ha consentito di eseguire interventi edilizi successivi;
  • in relazione agli immobili costruiti in un periodo in cui non c’era bisogno di un titolo abilitativo per costruire, si desume da alcuni documenti probatori come i documenti di archivio, le riprese fotografiche e naturalmente le informazioni catastali e anche dai titoli abilitativi successivi in virtù dei quali sono stati realizzati interventi parziali. Criterio quest’ultimo applicabile anche quando manca la copia del titolo abilitativo, ma esiste un principio di prova dello stesso.

Lo stato legittimo di un immobile può essere, tuttavia, asseverato anche se la costruzione si è discostata dal progetto.
La legge consente infatti alcune tolleranze costruttive o esecutive:

  • discostamento nel limite del 2% rispetto al progetto di altezza, cubatura, distacchi e superficie coperta;
  • modifiche irrisorie delle finiture, diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, irregolarità geometriche, salvo eccezioni, e comunque a meno che tali opere non ne abbiano compromesso l’agibilità.

Il nuovo certificato di stato legittimo è un documento che senza dubbio può tornare molto utile in diverse occasioni.

Chi vuole comprare casa infatti, grazie a questo documento, può verificare se l’immobile è stato costruito nel rispetto di quanto previsto dalla legge e che quindi non sono stati commessi abusi. Una garanzia che torna utile al compratore, ma anche al venditore, che così si tutela contro eventuali contestazioni e azioni legali. Per questo è sempre consigliabile, anche se non obbligatorio, allegarlo all’atto notarile di compravendita.

Se si desiderano infatti effettuare degli interventi di ristrutturazione o di modifica dell’immobile la presenza di questa asseverazione renderà senza dubbio più agevole l’approvazione dei nuovi lavori;
se si vogliono ottenere delle agevolazioni fiscali è bene saper che difficilmente vengono riconosciute in relazione ad immobili costruiti senza il rispetto della normativa in materia.
Prima del dl semplificazioni, se ci si voleva tutelare dall’assenza di abusi edilizi, si ricorreva a un tecnico, che rilasciava una “dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica”. Una certificazione di natura privata, molto diversa dal nuovo certificato, che attesta lo stato di legittimità dell’immobile con valore pubblicistico.

Tale documento infatti, anche se rilasciato da un geometra, un architetto o un ingegnere viene asseverato ed è la legge a stabilire che lo stesso rappresenta condizione necessaria per dichiarare la regolarità urbanistica ed edilizia della costruzione.

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