I nati dopo il 31 dicembre 1988 che vogliano acquistare una casa del valore di 250.000 euro, se stipulano l’atto notarile nel corso del 2024, dovranno affrontare costi aggiuntivi significativi in termini di tasse. In particolare, se acquistano da un venditore privato, dovranno pagare 2.600 euro in più in tasse. Se invece acquistano da un costruttore, l’importo delle tasse aggiuntive salirà a 10.600 euro.
La ragione di questi aumenti fiscali è legata alla scadenza delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa e del fondo di garanzia sui mutui per la prima casa riservati agli acquirenti di età inferiore ai 36 anni, entrambi previsti per scadere il 31 dicembre prossimo. L’articolo 3 del disegno di legge di Bilancio 2024 non rinnova le agevolazioni e proroga solo l’attività del fondo per i mutui, finanziandolo con un importo di 282 milioni di euro.
A meno che non ci siano modifiche apportate durante il processo parlamentare, questa situazione si tradurrà in un aumento significativo dei costi per i giovani in cerca di una casa, specialmente in un momento economico che non è particolarmente favorevole per il mercato immobiliare.
Il calcolo delle spese aggiuntive legate all’acquisto segue un approccio approssimativo nel caso di transazioni con venditori privati, mentre è preciso al centesimo quando si tratta di acquisti da costruttori. Nel primo caso, le imposte non si basano sul valore reale della casa, ma sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente specifico.
Tuttavia, è importante notare che nella stragrande maggioranza dei casi, la rendita catastale moltiplicata è inferiore al prezzo reale della casa.
Invero se ipotizziamo che le imposte siano calcolate sulla metà del prezzo di acquisto, ovvero 125.000 euro, su questa cifra, nel caso di acquisto da privato, si applica l’imposta di registro al 2% con una base minima di 1.000 euro, che nel caso specifico ammonta a 2.500 euro. Inoltre, ci sono anche le imposte ipotecarie e catastali sostitutive, ciascuna pari a una cifra fissa di 50 euro. Orbene, fino al 31 dicembre prossimo c’è un’esenzione da queste imposte, ma a partire dal 1° gennaio successivo, questa esenzione non sarà più applicabile.
Nel caso di acquisto da un costruttore, l’IVA viene applicata al 4% sul prezzo della casa, ma fino al 31 dicembre va pagata, anche se dà diritto a un credito equivalente di imposta. Inoltre, fino alla fine del 2023, l’acquisto è esente dalle imposte di registro, catastale e ipotecaria, che in regime IVA ammontano a 200 euro ciascuna. Tutto ciò si traduce in un costo aggiuntivo di 10.600 euro, come detto all’inizio.
In aggiunta a questo, c’è un ulteriore aumento dei costi per i giovani che desiderano acquistare una casa e devono ottenere un mutuo. Infatti, non viene neanche prorogata l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che è pari allo 0,25% dell’importo preso in prestito. Quindi, nel caso dell’acquisto di una casa del valore di 250.000 euro con un mutuo di 200.000 euro, ciò significa che si dovranno affrontare 500 euro aggiuntivi in costi relativi all’imposta sostitutiva.
Viene prorogata, invece, l’attività del fondo di garanzia gestito da Consap sui mutui. In particolare, questo fondo interviene sui mutui prima casa, e prioritariamente su quelli stipulati dagli under 36, con rapporto tra somma mutuata e valore della casa dall’80 al 100%, garantendo che in caso di insolvenza del debitore coprirà l’80% del debito residuo.
